|
Huizenkopers hebben nog nooit zoveel keuze gehad als nu. Gemiddeld staan er 15 vergelijkbare woningen te koop, twee keer zoveel als in een 'gezonde' woningmarkt. Op de top van de woningmarkt in 1999 was er keuze uit gemiddeld 1,9 vergelijkbare woningen.
Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) die donderdag de tweedekwartaalcijfers presenteerde, heeft de grote keuzevrijheid een temperend effect op de woningmarkt. 'Bij zoveel keuze worden kopers onzeker over de prijs en de kwaliteit van de woning en stellen ze hun beslissing langer uit', aldus NVM-voorzitter Ger Hukker.
De keuzeruimte hangt sterk af van het soort woning en de regio. In de Randstad heeft de consument de keuze uit 13 vergelijkbare woningen, in sommige regio's in Groningen en Friesland uit wel meer dan 20 woningen. Vooral bij dure woningen heeft de consument het voor het kiezen. Gemiddeld is er keuze uit 25 vergelijkbare woningen. 'Dan kun je het nauwelijks meer over een markt hebben', vindt Hukker.
Mensen die huis willen verkopen, lijken echter nog nauwelijks doordrongen van de veranderende markt. Ondanks de grote keuze neemt de kloof tussen de vraagprijs van woningen en de gemiddelde transactieprijs allen maar verder toe. Gemiddeld werd in het tweede kwartaal 225 duizend euro neergeteld voor een woning, terwijl de gemiddelde vraagprijs op 306 duizend euro ligt. Slechts eenderde van de huizenkopers verlaagt de prijs gedurende de verkoopperiode. Gemiddeld worden woningen voor 4,8 procent onder de vraagprijs verkocht.
De NVM noemt het verrassend dat verkopers hun prijs niet verlagen terwijl er steeds meer huizen op de markt komen en deze ook steeds langer te koop staan. De gemiddelde verkooptijd is al opgelopen tot bijna een half jaar, eenvijfde van de woningen staat zelfs langer dan een jaar te koop. 'Of dat erg is?',vraagt Hukker zich hardop af. 'Wel voor de mensen die al een nieuwe woning hebben gekocht.'
De NVM verwacht wel dat de prijzen uiteindelijk op een realistischer niveau komen, waardoor starters en doorstromers meer kans krijgen op de woningmarkt. Dat zou de betaalbaarheid van woningen ten goede komen. Deze is ondanks de economische crisis namelijk nauwelijks toegenomen omdat de hypotheekrente relatief hoog is.
Hukker: 'Banken hebben de - lage - variabele rente uit de schappen gehaald en consumenten kiezen voor veiligheid en nemen dus een een langere rentevaste periode tegen een hoger tarief.' Daarnaast houden banken zich sinds het uitbreken van de kredietcrisis strak aan de spelregels voor maximale financiering. Consumenten kunnen daarom minder lenen dan voorheen. Vooral huizenkopers in slechte wijken of met onzekere banen zijn hier volgens Hukker de dupe van.
Door de slechte betaalbaarheid van woningen is doorstroming nog steeds een probleem. Verhoging van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) naar 350 duizend euro is volgens de makelaars een goede stap. Maar afschaffing van de overdrachtsbelasting zou meer zoden aan de dijk zetten.
Voor de makelaars is de malaise op de woningmarkt nog niet ten einde, voorspelt de NVM. De omzet daalde met 40 procent ten opzichte van vorig jaar. Het aantal transacties zal volgens de NVM in 2009 uitkomen op 125 duizend, een historisch dieptepunt. 'Met zo weinig transacties is een verdere herschikking van de markt onvermijdelijk', zegt Hukker. Ruim 100 van de 4.200 makelaarskantoren hebben dit jaar al hun deuren gesloten en zo'n 5 duizend makelaars hebben hun baan verloren. |
